Refinancement crédit hypothécaire Belgique 2026
À partir de quel écart de taux un refinancement devient-il rentable, et au bout de combien de mois ? La réponse chiffrée, puis le simulateur pour votre propre crédit. Indemnité de remploi et droits d’enregistrement compris.
Votre crédit actuel
Indiqué sur votre relevé annuel ou votre app bancaire.
Le nombre de mensualités qu’il vous reste à payer.
Un refinancement externe ajoute les frais d’un nouvel acte de crédit hypothécaire (droits + notaire).
Plafond légal indicatif : 350 € pour un crédit hypothécaire.
Renseignez votre solde restant dû et vos taux pour comparer.
À partir de quel écart de taux est-ce rentable ?
Le calcul complet dépend de votre dossier, mais son résultat obéit à une régularité qui surprend : le délai de retour ne dépend presque pas du montant emprunté, ni de la durée qu’il vous reste. Il dépend de l’écart de taux, et pratiquement de rien d’autre.
La raison tient à la loi. L’indemnité de remploi est plafonnée à 3 mois d’intérêts sur le solde restant dû : elle grandit donc exactement au même rythme que votre dette. L’économie mensuelle aussi. Un solde deux fois plus élevé double le coût de l’opération ET l’économie qu’elle procure. Le rapport entre les deux, c’est-à-dire le nombre de mois, ne bouge pas.
| Écart de taux | Rentable après | Gain net sur la durée restante |
|---|---|---|
| 0,10 point | jamais | 33 € de perte |
| 0,25 point | 75 mois | 1 879 € |
| 0,50 point | 38 mois | 5 047 € |
| 0,75 point | 25 mois | 8 188 € |
| 1,00 point | 19 mois | 11 304 € |
| 1,50 point | 13 mois | 17 456 € |
Refinancement interne, solde restant dû de 150 000 €, 15 ans restants, taux actuel de 3,50 %. Frais de dossier écartés du calcul : les délais ci-dessus sont donc des minimums, votre banque peut les allonger.
Changer de banque coûte plus du double
Sur ce même écart d’un point, rester chez soi coûte 1 313 € et se rembourse en 19 mois. Passer chez une autre banque coûte au minimum 3 458 €, parce que l’opération exige un nouvel acte de crédit hypothécaire : aux 1 313 € d’indemnité s’ajoutent 1 650 € de droits d’enregistrement et 495 € de droit d’hypothèque. Le retour passe à 50 mois, et ce chiffre ne comprend aucun honoraire de notaire, qui s’y ajoutera.
Autrement dit : une offre extérieure doit être nettement meilleure qu’une renégociation interne pour valoir le déplacement. Demandez d’abord à votre banque actuelle ; son offre part avec 2 145 € d’avance.
Le piège n°1 : comparer des durées différentes
Une offre de refinancement affichant une mensualité plus basse peut sembler attractive alors qu’elle allonge votre crédit de plusieurs années, ce qui augmente le coût total malgré un taux inférieur. Ce simulateur verrouille donc la durée restante des deux côtés : c’est la seule façon de comparer un coût réel à un autre.
L’indemnité de remploi, souvent découverte trop tard
Rembourser un crédit hypothécaire par anticipation a un coût : l’indemnité de remploi, plafonnée légalement à 3 mois d’intérêts sur le solde restant dû. Ce montant peut représenter plusieurs centaines, voire milliers d’euros, il est affiché ici comme une ligne à part entière, jamais dilué dans un total global.
Interne ou externe : deux structures de coût différentes
Renégocier avec votre banque actuelle (interne) évite les frais d’un nouvel acte notarié. Changer de banque (externe) implique un nouvel acte de crédit hypothécaire, avec ses propres droits d’enregistrement (1 %) et d’hypothèque (0,30 %) sur le montant emprunté (majoré de 10 % d’accessoires), en plus des honoraires de notaire pour la mainlevée de l’ancienne hypothèque et le nouvel acte.
Ce que ce simulateur ne couvre pas
Les taux variables, le regroupement de crédits, la reprise d’encours, l’avantage fiscal logement (bonus logement / chèque-habitat) conservé ou perdu, et l’assurance solde restant dû. Pour estimer votre capacité d’emprunt actuelle, voir combien puis-je emprunter ?, ou simulez directement la mensualité d’un nouveau crédit hypothécaire à un taux et une durée donnés.
Questions fréquentes
Pourquoi la durée reste-t-elle identique dans la comparaison ?
C’est le piège le plus fréquent du marché : allonger la durée réduit la mensualité, ce qui donne une impression d’économie immédiate, mais fait souvent exploser le coût total en intérêts. Pour comparer deux options honnêtement, il faut garder la même durée restante des deux côtés.
Qu’est-ce que l’indemnité de remploi ?
C’est l’indemnité que votre banque peut réclamer en cas de remboursement anticipé de votre crédit. Elle est plafonnée par la loi à 3 mois d’intérêts calculés sur le solde restant dû, au taux actuel de votre contrat.
Quelle différence entre un refinancement interne et externe ?
Interne : vous renégociez avec votre banque actuelle, seuls l’indemnité de remploi et d’éventuels frais de dossier s’appliquent. Externe : vous changez de banque, un nouvel acte de crédit hypothécaire est nécessaire, avec ses propres droits d’enregistrement (1 %) et d’hypothèque (0,30 %), en plus des frais de notaire (mainlevée de l’ancienne hypothèque + nouvel acte).
Pourquoi dois-je renseigner moi-même les frais de notaire ?
Les honoraires de mainlevée et du nouvel acte de crédit dépendent de nombreuses variables propres à votre dossier et à votre étude notariale, notaire.be ne publie qu’un calculateur interactif, pas un barème fixe vérifiable. Plutôt que de deviner un pourcentage, nous vous renvoyons vers leur simulateur officiel pour un montant fiable.
Le taux variable peut-il être comparé avec cet outil ?
Non. Comparer un taux variable nécessiterait de deviner son évolution future, ce que cet outil ne fait jamais. Il compare uniquement deux taux fixes.
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